Altezze notevoli, vetrate, superfici continue. Per te possibilità progettuali che offrono e per i prezzi di partenza più contenuti, gli spazi ex industriali sono sempre ricercatissimi.

Vediamo come trovarli e come ristrutturarli.

Archeologia industriale.
Il neologismo, ormai familiare anche ai non addetti ai lavori, è entrato oggi nel lessico quotidiano. Il termine è tecnico: partito in sordina oltre mezzo secolo fa (ha origine in Inghilterra negli anni Cinquanta), descrive lo studio delle strutture tipiche degli inizi dell'industrializzazione, milioni di metri cubi di capannoni che il nostro tempo ha di fatto ormai svuotato e abbandonato. L'obsolescenza dei vecchi opifici è fenomeno ricorrente sul territorio, nelle varie regioni, nei corpi centrali e nelle periferie storiche delle città, ai margini del tessuto urbano: qui, gli enormi stabilimenti delle acciaierie, le cartiere, le fabbriche del vetro e quelle tessili sono presenze costanti, spesso ingombranti. Da salvaguardare e recuperare, soprattutto quando si tratti di tipologie architettonicamente significative.

Tendenza in crescita
A sostenere e promuovere bonifica e ristrutturazione di importanti patrimoni immobiliari e culturali (per dimensioni e costi riservati quasi esclusivamente ai grossi imprenditori) intervengono una diversa evoluzione urbanistica e nuovi modelli abitativi: il trend comincia a Milano negli anni '80, quando l'affermarsi di inedite categorie sociali, spesso legate al distretto dell'immagine e della  moda, ha reclamato a gran voce spazi aperti e molteplici, dove non esistesse una netta separazione fra luogo dell'abitare e luogo del lavoro. Su quel modello sono stati avviati, e sono tuttora in corso, progetti e interventi urbanistici impegnativi, per esempio i lavori relativi all'area dell'ex Sieroterapico (si parla di un parco di circa 100.000 mq e di abitazioni) e all'ex Pozzi Ginori (loft e laboratori). A Roma sono previste grandi enclave residenziali nell'ex mercato ortofrutticolo (ospiterà un polo finanziario ma anche un'area di pregio, residenziale) e all'ex Officine Adige (polo direzionale, residenze, negozi e aree verdi).

Nuove fruibilità
Capaci di stimolare una nuova fruizione, pur mantenendo le tracce di quella originaria, gli edifici restaurati vengono di regola frazionati in unità immobiliari accatastate C3, che, spiegano dall'Ufficio Studi Tecnocasa, per definizione sono destinate allo svolgimento di arti e mestieri, quindi non utilizzabili come abitazione. Spesso però nella realtà accade il contrario, anche perché il vantaggio economico che si ha acquistando questo tipo d'immobile è notevole (i costi al mq si abbattono anche  del 30%). Attenzione, però: per un C3 non esistono né agevolazioni prima casa, né detrazione sugli interessi passivi sui mutui. Residenziali o no, sono sempre più numerosi gli spazi caratterizzati dalla rottura della scatola volumetrica che invadono il mercato, ambienti minimalisti e indivisi che sfoggiano grandi superfici continue da definire liberamente nelle diverse funzionalità. In due parole, i loft.

Un involucro privo di vincoli?
Altezze inusitate, grandi finestre, scale, soppalchi e ballatoi: ampie e scabre, queste unità immobiliari intercettano una domanda abitativa che, insoddisfatta dell'offerta tradizionale, può trovare nello spazio diversamente distribuito una risposta valida, a volte anche vantaggiosa. Dal punto di vista amministrativo, l'atteggiamento dei diversi uffici tecnici comunali oscilla tra rigidità e tolleranza: da un lato non è semplice ottenere i permessi per trasformare i lotti industriali/artigianali in abitazione, dall'altro gli operatori immobiliari hanno escogitato vie di fuga per cui non è difficile reperire sul mercato laboratori/abitazione. In realtà, il cambio di destinazione d'uso può essere fatto solo se sussistono determinati requisiti dettati dal regolamento edilizio comunale e dal piano regolatore generale. La prima cosa da verificare è capire qual è la zona funzionale in cui ricade l'immobile. A Milano, per esempio, in zona "I" il cambiamento di destinazione d'uso non è possibile, mentre è consentito nelle zone definite "R" o "I/k". Fatto il check, occorre poi controllare gli oneri di trasformazione. In caso di cambio di destinazione d'uso con opere murarie è necessario presentare una pratica edilizia ed è richiesto il versamento degli oneri. La procedura prevede anche la presentazione della cosiddetta Dia onerosa o del Permesso a costruire. Non ci sono oneri, né è richiesta alcuna comunicazione, invece, per le unità immobiliari la cui superficie non superi i 150 mq e per le quali non siano effettuate opere edilizie.

Dialogo tra passato e futuro
Chi opera nella ristrutturazione di solito non sì limita a sfruttare la struttura portante, ma tende a enfatizzarla trasformandola, cercando di indirizzare gli interventi nel rispetto delle caratteristiche tecniche e tipologiche delle preesistenze. II livello di finiture e attrezzature interne è sicuramente altro rispetto a quello canonico, ma mai per questo di qualità tecnicamente inferiore. Nella realizzazione dell'impianto termico, per esempio, considerata l'ampiezza dei volumi da riscaldare (si parla di altezze che vanno ben oltre i 4 m), per ottenere una ripartizione del calore uniforme a una temperatura di gestione molto bassa si preferisce optare per sistemi di riscaldamento a serpentina radiante inserita a pavimento o nelle pareti.