Martedì, 13 Settembre 2011 08:42

Come ristrutturare la casa: dove trovare i soldi

Credito a breve termine
Spendere denaro mediante carte di credito, pagamenti rateali o altre forme di programmi di credito (inclusi gli scoperti di conto) può essere molto allettante. Tuttavia, come molti sanno, questi debiti sono poi difficili da estinguere. Il credito a breve termine è uno dei modi più costosi di prendere denaro in prestito: il prezzo reale di ciò che si compra è maggiorato dell'interesse da pagare mensilmente per il prestito. Se si decide comunque di comprare a credito, bisogna valutare le diverse opzioni e paragonare i tassi di interesse: uno scoperto di conto, per esempio, può essere più conveniente di un programma di credito del punto-vendita.

Prestiti
Per migliorie o ristrutturazioni più ampie, è il caso di valutare la richiesta di un prestito a una banca o a una società di credito edilizio. I prestiti si ripagano a un tasso fisso di interesse su un determinato periodo di tempo. Anche in questo caso l'intero costo dell'intervento equivarrà al totale degli interessi da pagare più la somma presa in prestito. Se si contrae un prestito personale, la cifra limite sarà determinata dal proprio reddito. Gli istituti finanziari, in genere, sono disposti a erogare somme più ingenti sotto forma di prestiti ipotecali su ogni proprietà posseduta. I prestiti ipotecali, comunque, possono essere rischiosi per le proprietà se si è impossibilitati a far fronte ai pagamenti e possono essere più costosi, nel tempo, rispetto alla possibilità di rinegoziare un mutuo.

Mutui
Data la varietà presente sul mercato rispetto a tassi e condizioni, è importante valutare le diverse forme di mutuo e chiedere il consiglio di esperti. Alcuni istituti offrono mutui con tassi agevolati per un periodo fisso da due a cinque anni, o tassi fissi sul termine del mutuo e prodotti standard a tasso variabile. Nuovi tipi di mutui flessibili permettono al mutuatario di sospendere i pagamenti per un periodo massimo di sei mesi, o effettuare pagamenti con somme forfettarie. Le due possibilità risultano più economiche, a lungo termine, dei mutui standard e sono ideali per i lavoratori autonomi o per chi ha entrate variabili. Anche i conti correnti per il mutuo, in cui il conto corrente, il conto a risparmio e il mutuo costituiscono un unico prodotto, sono flessibili e vantaggiosi. Se per acquistare la casa si è acceso un mutuo e la differenza tra quanto ancora da rimborsare e il valore attuale della casa lo permette, si potrà rinegoziare il mutuo per la ristrutturazione.

La primissima questione da chiarire è legata alla spesa che si è in grado di sostenere. Stabilire un limite economico prima di cominciare a esaminare le varie possibilità contribuisce ad arginarlo. Se ancora non è stato fatto, è bene compilare una lista dettagliata mensile delle uscite cibo, bollette, viaggi, abbigliamento, vacanze, tempo libero, riparazioni auto e altre spese fisse, come mutui o carte di credito e confrontarla con tutte le forme di entrata (lo stipendio, i dividendi, gli interessi accumulati con i risparmi o gli investimenti), in modo da avere un quadro chiaro della situazione finanziaria. Si potranno a questo punto vagliare le diverse possibilità di finanziamento.

Entrate
A meno che non ci sia un'enorme differenza tra ciò che spende e ciò che si guadagna, generalmente con le sole_ entrate si possono sovvenzionare piccoli interventi come ritinteggiature, riparazioni minori o acquisti di un unico pezzo d'arredo di valore. Se decidete di tagliare altre spese facendo a meno delle vacanze, per esempio, o limitando ciò che si spende per il tempo libero occorre valutare bene l'impatto che tale decisione avrà sul vostro futuro. Inoltre, altri membri della famiglia potrebbero avere una diversa opinione al riguardo.

Risparmi
I risparmi o gli investimenti possono dare un eccellente contributo finanziario sia in caso d'acquisto di una nuova casa che di una parziale ristrutturazione. Tuttavia, se le modifiche che si vogliono apportare incidono sul futuro valore dell'immobile in maniera inferiore rispetto a quanto si guadagnerebbe risparmiando o investendo il denaro nello stesso arco di tempo, forse è più conveniente optare per un'altra strada.

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Venerdì, 03 Giugno 2011 07:23

Modifiche e ampliamenti in casa

Se si lavora in casa, adattare un sottotetto o un seminterrato, oppure creare un ampliamento può costituire un'ottima soluzione. Oppure si può pensare all'abitazione nel suo insieme e individuare degli spazi che possano essere riconvertiti e utilizzati in modo diverso.

Ampliare una cucina, ad esempio, in modo da potervi inserire un tavolo abbastanza grande, permette di utilizzare la sala da pranzo per il lavoro. Analogamente, si può pensare di spostare la camera da letto nel sottotetto, anche se quest'ultimo spesso offre un ottimo spazio di lavoro, e destinare a ufficio il locale da essa precedentemente occupato, specie se si prevede l'accesso di persone esterne.

Questi tipi di intervento implicano però un investimento di tempo e di denaro, che solo in alcuni casi comporta una rivalutazione dell'immobile in caso di vendita. È necessario quindi valutare se è il caso di affrontare tali cambiamenti. Se il fatto di lavorare a casa è temporaneo, è meglio pensare a soluzioni alternative.

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Mercoledì, 27 Aprile 2011 06:54

L'adattabilità

Gli edifici di nuova costruzione e le loro parti si considerano adattabili  quando, tramite l'esecuzione, anche differita nel tempo, di lavori che non modificano né la struttura portante, né la rete degli impianti comuni, possono essere resi idonei, a costi contenuti, alle necessità di persona con ridotte o impedite capacità motorie, garantendo il soddisfacimento delle caratteristiche previste dalle norme relative all'accessibilità.

La progettazione deve tenere in considerazione il posizionamento e dimensionamento dei servizi e degli ambienti limitrofi, dei disimpegni e delle porte in funzione di una futura eventuale dotazione di sistemi di sollevamento.
Se l'appartamento è su più livelli, la scala va dimensionata in maniera tale da permettere l'inserimento di un servoscala o una piattaforma di sollevamento orizzontale.
Negli interventi di ristrutturazione si deve garantire il soddisfacimento  di requisiti analoghi a quelli descritti per la nuova edificazione, fermo restando il rispetto della normativa vigente a tutela dei beni ambientali, artistici, archeologici, storici e culturali.

L'installazione di un ascensore interno al vano scala non deve compromettere la fruibilità delle rampe e dei ripiani orizzontali, soprattutto in caso di evacuazione di emergenza.

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Martedì, 19 Aprile 2011 06:47

La realizzazione del soppalco

Un soppalco sul quale dovranno muoversi persone ed essere collocati mobili e attrezzature d'ogni sorta deve avere una resistenza ai carichi simile a quella dei solai di una comune casa di abitazione, che si aggira intorno ai 200 kg/mq. Previsioni più riduttive sono poco razionali, anche perché col tempo l'originaria destinazione, che magari prevedeva un uso poco intensivo, può variare completamente introducendo condizioni di carico più onerose.  Il sistema costruttivo più ovvio potrebbe sembrare quello in muratura, comunemente in uso per i solai, con travi in calcestruzzo armato ed elementi di chiusura in laterizio, ma questo in molti casi sarà da escludere perché il notevole spessore della soletta vanifica la possibilità di realizzare un soppalco e il peso complessivo di struttura portante e carichi può indebolire notevolmente le strutture esistenti che non prevedevano interventi di questo genere.
Potendo lasciare la struttura a vista per guadagnare preziosi centi-metri in altezza, quella metallica, formata da un sistema di travi in ferro disposte a sostegno di idonei pannelli in legno o anch'essi metallici, sembra presentarsi come la soluzione che fornisce maggiori opportunità di applicazione.
Se poi la vista degli elementi metallici non si addice allo stile dell'abitazione, si possono rivestire e fingere dei travetti lignei o addirittura sostituire le putrelle con travetti opportunamente dimensionati.

La struttura interamente lignea è quella sempre più pratica de realizzare, più facilmente removibile e che ha un peso pari ad un terzo rispetto a quella in muratura; il modo per sostenere un soppalco in legno è sempre facile da trovare o sfruttando muri portanti e pilastri ma anche, se necessario, solidi tavolati spessi almeno cm 12, che hanno anch'essi una sufficiente resistenza ai carichi.
Dovendo inserire il soppalco in una costruzione esistente, va accuratamente studiato sia il sistema degli appoggi a pavimento, per non gravare in falso sui solai esistenti, sia gli ancoraggi alle strutture esistenti, per individuare il sistema di integrazione più opportuno fra nuova e vecchia struttura.
Per la finltura del pavimento del soppalco è sconsigliato l'uso di  materiali come marmi o piastrelle che, oltre ad essere rigidi, appesanti-scono inutilmente il manufatto; allo scopo si prestano con maggior successo il parquet, che, se di spessore e lunghezza idonei, può dare un contributo statico all'irrigidimento del pavimento, oppure la moquette. Per quanto riguarda la scaletta di accesso, la sua praticità deve essere direttamente proporzionale all'utilizzo e destinazione del soppalco.

Un principio fondamentale resta quello di non occupare con la scala più spazio dello stretto necessario, collocandola nell'angolo meno utilizzabile per altri scopi e cercando, se possibile, di sfruttare anche la zona sottostante attrezzandola a libreria o armadiatura fissa.
I punti di partenza e di sbarco, fondamentali per stabilire lo svi luppo della rampa, devono essere tali da integrarsi con gli altri percorsi dell'abitazione per non avere inutili sprechi in collegamenti  orizzontali.
Come il soppalco anche la scala deve essere dotata di idoneo parapetto; è preferibile scegliere soluzioni leggere e trasparenti rispetto a parapetti chiusi, per consentire una migliore circolazione dell'aria. Se il soppalco ha una grande profondità si può pensare di realizzare il parapetto unitamente ad un sistema di contenitori quali armadietti o scaffalature, sempre nell'ottica di uno sfruttamento intensivo dello spazio, e magari rendere grigliata e permeabile ad aria e luce una porzione del pavimento.

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Martedì, 19 Aprile 2011 06:46

I vincoli e le opportunità per il soppalco

Soppalcare un ambiente è un vero e proprio intervento di carattere edilizio e come tale deve essere progettato da un professionista del settore, sia dal punto di vista funzionale e burocratico, sia dal punto di vista statico per lo studio del collegamento delle nuove strutture a quelle esistenti; inoltre deve essere presentato presso gli Uffici Tecnici Comunali prima dell'inizio delle opere perché, oltre ad intervenire sulla distribuzione interna dell'alloggio, si realizza un aumento di superficie lorda di pavimento.

Un primo vincolo da prendere in considerazione è dato dalla posizione di porte e finestre, che devono poter continuare a svolgere, senza limitazioni di sorta, la loro funzione. Le finestre, in particolare, devono poter continuare ad illuminare e arieggiare oltre al locale originario anche il nuovo spazio ricavato. Pertanto il soppalco risulta ben posizionato quando si sviluppa lungo la parete opposta a quella dove sono collocate le finestre, oppure nella zona immediatamente a lato di queste, quando le aperture sono situate in prossimità dell'angolo del locale. Se per la presenza di altri vincoli il soppalco deve essere posizionato di fronte alla finestra, e verosimilmente questa avrà un'altezza tale da superare la quota di pavimento del soppalco, la nuova soletta andrà tenuta discosta dalla finestra dello spazio sufficiente per continuare ad aprire agevolmente le ante.

Se siamo in presenza di un ambiente della forma irregolare, sporgenze e rientranze possono fornire lo spunto per la miglior definizione in pianta della zona soppalcata.
Una situazione particolare si verifica in certi locali mansardati il cui soffitto inclinato arriva a un'altezza notevole in corrispondenza del col mo del tetto. Ciò consente di ricavare sotto al colmo una zona soppalcata con sufficienti caratteristiche di praticabilità; aria e luce aggiuntive potranno essere fornite dall'apertura di una finestra nella falda del tetto.

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Nonostante la normativa possa sembrare molto restrittiva, si riescono a ricavare piccoli preziosi soppalchi anche quando, apparentemente,  le altezze interne non lo consentirebbero.
Per ricavare un'altezza sufficiente per la permanenza di persone al  di sopra del soppalco si possono utilizzare poi gli spazi sottostanti, non più utili per la vivibilità, per collocare armadiature fisse, ripostigli, cabine armadio, ecc.
Al disopra del soppalco si può collocare un letto, sempre che il  soppalco sia con permanenza di persona; i 50 centimetri della struttura del letto possono essere utilizzati per rendere abitabile la zona sottostante il soppalco anziché venire persi al di sopra di essi.
Per fare un esempio si può pensare di avere un corridoio della lar ghezza di m 1,20 che fiancheggia una camera .

La stanza, non molto ampia, è soppalcabile solo in minima parte ma  il ribassamento può essere esteso anche sull'intero corridoio, a condizione di lasciare un'altezza minima di m 2,10.
L'alloggio possiede già una buona altezza di m 3,30 ma apparente mente non sufficiente per realizzare un soppalco abitabile; si può guadagnare ancora una ventina di centimetri mettendo a vista la struttura lignea del solaio, trattandosi di una casa d'epoca, raggiungendo un totale di m 3,50.
L'intervento prevede di limitare a cm 80 di larghezza lo spazio per-corribile del corridoio, alto m 2,10, nei restanti cm 40 di larghezza vie ne realizzata un'armadiatura fissa alta solamente m 1,75. All'interno della stanza effettivamente il soppalco occupa solo il lato parallelo al corridoio per una profondità minima di cm 60, l'altezza al disopra di questa fascia di cm 60 è di m 2,10, sufficiente per lo stazionamento in piedi di una persona, al disotto invece restano appena m 1,40 al lordo della struttura del soppalco: qui si può collocare un altro arredo fisso, l'armadio, la scrivania o la libreria.

La parte di soppalco in corrispondenza dell'armadiatura fissa funge da gradino per accedere al materasso collocato in corrispondenza della maggiore altezza del corridoio.
Con questo laborioso sistema di incastri si riesce ad ottenere un piccolo ma utile soppalco anche quando a rigore le altezze non lo consentirebbero, nel rispetto della normativa igienico-sanitaria vigente; il sop palco si trasforma in una struttura polifunzionale in parte praticabile e in parte utilizzabile altrimenti, assodato che due zone praticabili non possono essere sovrapposte, si tratterà di studiare caso per caso la combinazione preferibile, a seconda delle esigenze che si vogliono soddisfare.

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Martedì, 19 Aprile 2011 06:41

La normativa su come realizzare un soppalco

La costruzione di un soppalco, specie se si tratta di una struttura  muraria che va ad aumentare effettivamente la superficie lorda di pavimento dell'unità immobiliare, è regolamentata da norme edilizie delle quali bisogna prendere conoscenza, rivolgendosi all'Ufficio Tecnico del Comune di residenza.
Tali norme stabiliscono quanta porzione del locale può essere soppalcata, che altezze minime vanno mantenute sopra e sotto il soppalco, che altezza media va garantita all'interno del locale soppalcato, in che casi il soppalco può essere chiuso o lasciato aperto verso il locale su cui affaccia, come realizzare la scala di accesso e la balaustra.

Il Regolamento Edilizio del Comune di Milano e il Regolamento di Igiene Tipo approvato recentemente dalla Regione Lombardia stabiliscono che, per essere considerato abitabile, un soppalco deve avere un'altezza interna minima, al lordo di eventuali strutture a soffitto lasciate a vista, di almeno m 2,10; analoga altezza deve essere mantenuta, sempre al lordo di eventuali strutture a vista, anche nella parte sottostante il soppalco. Inoltre un locale non può essere soppalcato interamente ma solo per un terzo della sua superficie, ciò non vieta di estendere poi il soppalco ai locali adiacenti, soprattutto su ripostigli e corridoi che, potendo avere un'altezza minima di m 2,10, possono essere interamente soppalcati; se l'altezza libera sotto il soppalco è di m 2,50 è concesso soppalcare fino a metà della superficie della stanza, ingombro della scala di accesso escluso.
Nel caso di edifici esistenti con altezze di soffitto elevate dove sia possibile ottenere l'altezza, tanto per la porzione sottostante il soppalco, quanto per quella sovrastante, pari a m 2,30, la superficie del soppalco potrà raggiungere 1/2 della superficie del locale.

I requisiti igienici e di sicurezza indispensabili sono da stabilire con
riferimento alla destinazione d'uso dei vani che si intende collocare sulla
zona a soppalco, e dipendono dalla permanenza o meno di persone.
Non e mai consentito che la struttura del soppalco interferisca con il  buon funzionamento delle finestre esistenti. Gli spazi al disopra e al disotto devono rimanere totalmente aperti verso l'ambiente principale, dal quale devono ricevere luce e aerazione,  a meno che non si possa realizzare una finestra nella copertura del soppalco.
II vano supcriore deve essere munito di un'adeguata protezione, cioè
di un parapetto o struttura del genere, contro i rischi di caduta, alto al
meno m 1,10.

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Venerdì, 15 Aprile 2011 07:16

La ristrutturazione

Sono definite interventi di ristrutturazione edilizia l'insieme di ope re edili volte a trasformare la costruzione esistente mediante un insieme sistematico di interventi che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello originario.
Come i precedenti interventi edili, anche quelli considerati di ristrut turazione non devono comportare aumento di volumetria o di superficie lorda di pavimento, e tanto meno pregiudicare i caratteri dell'ambiente circostante.

Se si ritenessero necessari interventi che comportano aumenti di volume o superficie lorda di pavimento, essi, compatibilmente con la normativa urbanistica ed edilizia vigente, saranno da considerare quali interventi di Nuova Costruzione.
A titolo esemplificativo all'interno della definizione di interventi di ristrutturazione si comprendono:

  • il ripristino o la sostituzione di elementi costitutivi delle costru
 zioni, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento dei nuovi ele
menti e impianti nonché la trasformazione tipologica, parziale o
complessiva, dell'organismo edilizio;
  • la sostituzione edilizia quando, nei casi previsti dalle Norme Tec
 niche di Attuazione e dal Piano Regolatore e previo eventuale
convenzionamento col Comune, si proceda alla demolizione e ri
costruzione dell'edificio assicurando all'intervento continuità
tipologica col tessuto urbano e mantenendo la sagoma, il sedime
e la tipologia edilizia dell'edificio preesistente;
  • la demolizione e ricostruzione, parziale o totale, del fabbricato
nel rispetto della consistenza volumetrica di quello preesistente.

Gli interventi di ristrutturazione sono soggetti a presentazione di Richiesta di permesso di costruire e al pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e dalla quota commisurata al costo di costruzione e allo smaltimento dei rifiuti.

Il permesso di costruire viene rilasciato dal Comune qualora il progetto presentato non sia in contrasto con le prescrizioni degli strumenti urbanistici ed edilizi e con le altre norme che regolano lo svolgimento dell'attività edilizia.
Nel permesso di costruire vengono indicati i termini di inizio ed ultimazione dei lavori, che decorrono dalla data della notifica della comunicazione del rilascio del permesso.

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Venerdì, 15 Aprile 2011 07:14

Autorizzazione in sanatoria

Nel caso in cui siano state eseguite delle opere edili senza la presentazione della prescritta autorizzazione, cioè una Denuncia di Inizio At tività, può essere richiesta a posteriori una Autorizzazione in Sanatoria in base all'art. 13 delle legge 47/85.
L'Autorizzazione edilizia in Sanatoria può essere rilasciata da parte del Comune solo nel caso in cui l'intervento risulti conforme alla normative urbanistica ed edilizia approvata ed adottata sia al momento della realizzazione dell'opera sia al momento della presentazione della domanda.

Pertanto l'unica circostanza che rende abusive le opere è il fatto che la loro realizzazione non sia stata accompagnata da regolare pratica comunale.
Il Comune è tenuto a pronunciarsi favorevolmente alla domanda di Autorizzazione entro 60 giorni dalla sua presentazione, trascorso questo termine la domanda è da ritenersi respinta e viene automaticamente avviata la procedura per l'applicazione delle sanzioni previste dalla legge.
Nel caso in cui la domanda di Autorizzazione venga accettata, il suo rilascio da parte del Comune è subordinato al pagamento di una somma variabile a seconda dell'intervento sanato.

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